پروژه «از حرم تا حرم»

کلیات طرح مطالعات مقدماتی

پروژه «از حرم تا حرم»

کارفرما: اداره کل فرهنگ و ارشاد اسلامی استان آذربایجان غربی  تیرماه1382

مجری: مهندسین مشاور دیدگاه ارومیه

قرارداد طرح ساماندهی، نوسازی و بهسازی (طرح تفضیلی ویژه) و طراحی شهری بافت فرسوده و تاریخی ازحرم(مقبره شمس تبریزی) تا حرم(امامزاده سید بهلول) شهر خوی به مساحت تقریبی 10 هکتار با مهندسین مشاور نگین شهر آینده به شماره 13755 بتاریخ 1386/3/24 عقد گردیده و مطالعات برداشت وضع موجود آغاز گردیده است.محدوده طرح شامل کلیه املاک و اراضی واقع بین محل امامزاده سید بهلول تا مقبره شمس تبریزی منتهی به بلوار شمس می‌باشد که 670 ملک را شامل می‌گردد.

این طرح قبلاً در سال1382 توسط شرکت مهندسین مشاور دیدگاه ارومیه، به سفارش اداره کل فرهنگ و ارشاد اسلامی استان آذربایجان غربی مورد مطالعه قرار گرفته بود.آنچه پیش رو دارید، کلیاتی از طرح شرکت دیدگاه ارومیه است که به حضورتان تقدیم می‌گردد.

×××

 عنوان پروژه: طراحی و ساماندهی محدوده منار شمس تبریزی و امامزاده خوی

موقعیت محدوده مورد مطالعه: محدوده طراحی بمساحت تقریبی7 هکتار واقع در غرب خوی از شمال به بلوار32 متری جدیدالاحداث، از جنوب به خیابان20 متری طرح تفصیلی، از شرق به کوچه10 متری شهید داوودی و از غرب به خیابان14 متری طرح تفصیلی محدود است.

اهداف پروژه

اهداف اصلی شامل: طراحی مجموعه تفریحی ، فرهنگی ، زیارتگاهی با اتصال دو عنصر شاخص کالبدی (برج شمس و امامزاده) ـ ارتقاء کیفی محیط از طریق نوسازی بخشی از بافت فرسوده شهرـ هدایت پروژه با سیاست بهره وری از مشارکت های بخش خصوصی در قالب توجیه اقتصادی کل پروژه

اهداف عملکردی: ارایه الگویی برای نوسازی شهری با خلق فضاهای تجاری، اداری، فرهنگی ـ امکان انتقال تجربه نوسازی به سایر بافت های شهری در صورت موفقیت برنامه ـ جبران بخشی از کمبود سرانه کاربریهای مورد نیاز شهری طبق یافته های مطالعه ـ اصلاح شبکه عبور و مرور با اولویت حرکت پیاده ـ کمک به حفظ میراث فرهنگی و تاریخی شهر بعنوان یکی از برنامه های اولویت دار ملی ـ استفاده از معیارهای طراحی شهری و معماری در افزایش مطلوبیت های محیطی فضای شهری

 شناخت وضع موجود

مشخصات کالبدی محدوده مورد مطالعه: اکثر بافت مورد نظر را واحدهای مسکونی یک طبقه و گاهاً دو طبقه و در موارد نادری سه طبقه با اسکلت آجری و پوشش فلزی ـ آجری و گاهاً تیر چوبی تشکیل می دهد.

عمر بناها از نوساز تا بیش از20 سال متغیر است، لیکن بخش اعظمی از محدوده را بناهای فرسوده قدیمی با عمر20 سال به بالا تشکیل می دهند. عناصر کالبدی قابل اعتنا را صرفاً برج شمس در شمال محدوده و بنای امامزاده در جنوب آن تشکیل می دهد.

معبر داخل محدوده از کوچه های کم عرض و متغیرالارض قدیمی تشکیل یافته، لیکن معابر پیرامونی محدوده با پیش بینی طرح تفصیلی از عرض مطلوبی برخوردار بوده یا در آتی برخوردار خواهند شد که عرض آنها از10 متر تا32 متر متغیر است.

در نهایت بافت موجود محدوده را می توان بافتی فشرده (با مساحت های کم واحدهای مسکونی) و گسترش یافته در سطح با کیفیت نازل بناهای احداثی توصیف کرد.

مشخصات کمی محدوده مورد مطالعه: بمنظور تسهیل در شناخت مشخصات مکانها، محدوده مورد نظر به5 بلوک مجزا تقسیم و هر بلوک بصورت مستقل مورد شناسایی و مطالعه قرار گرفته است.

عرصه و اعیانی بلوک های پنجگانه مورد مطالعه جمعاً با252 مکان بررسی شده بترتیب52649 مترمربع و42938 مترمربع می باشد.

پیشنهادات طراحی

گزینه های طراحی: براساس اصول مندرج و برابر نقشه های موجود، پیشنهاد گردیده است:

ـ تبعیت از موقعیت مکانی دو نشانه اصلی (برج تاریخی شمس و بنای زیارتگاهی امامزاده) بعنوان نمادهای اصلی‌طراحی وبا هدف پیوند کالبدی آنها.

ـ حفظ یا اصلاح معابر اصلی تا رده معابر جمع کننده بمنظور اجتناب از ایجاد هرگونه مغایرت در منطق شبکه معابر طرح تفصیلی.

ـ ابعاد فضای شهری مورد طراحی و ارتفاع بدنه های قابل طراحی جهت رسیدن به درجه محصوریت مناسب در قالب کشش اقتصادی طبقات و ایجاد تعادل بین مقوله های فوق.

ـ قابلیت ایجاد سلسله مراتبی از فضاهای شهری مطلوب ضمن خلق فضاهای پویا و ایستا با در نظر گرفتن مجموعه ارزشهای بصری فضایی و مدنظر داشتن بند1 فوق.

ـ اجتناب از پیچیدگی طرح و حتی المقدور استفاده از سطح در مقایسه هزینه هر متر مربع عرصه واعیان تملکی با هزینه هر متر مربع زیربنای احداثی.

ـ امکان بلوک بندی طرح بمنظور سهولت اجرا و استفاده از شیوه مشارکت بخش خصوصی.

ـ قابلیت انعطاف پذیری طرح در مراحل بعدی طراحی.

ـ امکان فازبندی اجرایی پروژه بدون آسیب رساندن به زمانبندی و اهداف آن.

 جنبه های اقتصادی

 بررسیهای اقتصادی پروژه: ملاحظات اصلی در این بخش از مطالعه عبارتند از:

ـ با توجه به هدف نوسازی و احیاء آثار تاریخی فرهنگی بخشی از شهر در این پروژه و ایجاد مرکزی تفریحی، فرهنگی و اقتصادی، مطلوبترین حالت، سودآور بودن طرح یا حداقل پوشش هزینه های طرح توسط خود آن می باشد.

لیکن در شرایط نامطلوبتر (یعنی قابلیت پوشش صرفاً بخشی از هزینه ها توسط طرح تأمین مابقی آن از سایر منابع اعم از اعتبارات عمرانی استانی یا ملی و یا اعتبارات شهرداری و غیره) نیز می تواند در چارچوب اهداف ذکر شده قابل توجیه باشد، لیکن در نهایت به سیاست های کارفرما بستگی دارد.

ـ بخشهای تجاری، اداری و مسکونی طرح می توانند دارای توجیه اقتصادی باشند، اما بخشهای فرهنگی، آموزشی و تفریحی هزینه بر بوده و بایستی توسط سایر بخش های پروژه پوشش هزینه داده شوند.

ـ اهداف و انتظارات اقتصادی از پروژه نبایستی ضوابط فنی در ارتباط با نسبت های اصولی سطوح کاربریهای مختلف، بخصوص کاربریهای فرهنگی، آموزشی و تفریحی را تحت الشعاع قرار دهد.

ـ نگرشی جدید بخصوص در بخش مدیریتی پروژه با حداکثر استفاده از مشارکت بخش خصوصی مورد نیاز خواهد بود.

سطوح کاربریهای مورد انتظار

درصد  تقریبی کاربری های مختلف قابل طراحی بشرح زیرخواهد بود:

کاربری تجاری خدماتی20 درصد ـ کاربری اداری15 درصد ـ کاربری مسکونی20 درصد ـ کاربری تفریحی10 درصد ـ کاربری ورزشی، بهداشتی و آموزشی10 درصد ـ کاربری فرهنگی10 درصد ـ کاربری سایر15 درصد.

 سودآوری طرح

در صورت استفاده از مشارکت بخش خصوصی سرمایه در گردش بمیزان قابل توجهی کاهش یافته و می تواند به سودآوری بیشتر منجر و یا بسته بنظر کارفرما موجب کاهش قیمت واگذاری هر متر مربع اعیانی با کاربریهای مختلف گردد.

مشارکت پذیری

عدم توجه به نقش مردم در تهیه و اجرای طرحهای شهری و ایفای نقش آمرانه توسط مجریان و مسئولان طرحهای شهری در گذشته شهرسازی را در کشور ما به فعالیتی دولتی بدون تأثیرگذاری بر مردم و تأثیرپذیری از آنان تبدیل نموده است. تجربیات ناموفق و نارضایتی عمومی سالهاست که زنگ هشدار را بصدا درآورده است.

تجارب موفق مشارکتی در سایر کشورها و حتی کشور خودمان در نمونه های مقیاس محدود و انگشت شمار قابل بررسی و تعمیم به پروژه های متعدد شهری است. این امر نیازمند تغییر بنیادی در نگرش به اینگونه پروژه ها در مقیاس شهر و در مقیاس بزرگتر به پدیده مدیریت شهری است.

زمینه های اصلی راهیابی به مشارکت

زمینه های اصلی دستیابی به مشارکت فعالانه و مسئولانه را در9 موضوع ذیل می توان دسته بندی کرد:

 ارزش ها: ارزش ها اغلب نیروها نظارت کنندة نامرئی جامعه اند. آنها بیش از هر عامل دیگری تعیین کننده ماهیت اداره کردن هستند. آنها اغلب بر زمینه ای از تصورات ناخودآگاه و عمیقاً باطنی در دنیایی که در آن کار می کنیم بنا شده اند و رگه اصلی اداره کردن بشمار می روند. بنابراین در شهرسازی یکی از زمینه های اصلی راهیابی به مشارکت فعال و مؤثر مردم در طرحها انتقال ارزشهای مهم و اساسی کیفیت محیط و همسویی و رعایت ارزشهای مورد انتظار مردم است.

ساختارها: ساختارها بیان کننده فلسفه ما از شیوه اداره کردن هستند. اداره مشارکتی بافت شهری مستلزم ساختارهای مشارکتی است که در آن جایگاه و نقش همه عناصر و پیوندهای اصلی آنها شفاف باشد و مردم خود را بعنوان بخش مهمی حس کنند.

رهبری: مضمون رهبری در مشارکت به معنای کمک به مردم در سامان گرفتن در شرایطی نوین است که به آنها امید به آینده و ارتقاء شرایط زندگی را می دهد. برای ایجاد شیوه مشارکتی به رهبری نیاز است، به نوعی جدید از رهبری که متکی به فرادستی و فرودستی نباشد. رهبران باید به خلق قابلیت و توانایی در مردم کمک کنند.

فرایندهای مدیریت: فرایندهای مدیریت در برگیرنده تمامی اعمال عمده ای است که با اجرای راهبرد مرتبط است. در مشارکتوظیفه این فرایندها و نقش آنها، ایجاد فرهنگ مشارکت است. اگر راهبرد، برنامه ها، بودجه ها، اهداف، تصمیم ها و پس خوراند آنها مطابق شیوه مشارکتی باشد، آنگاه ارزشهای اداره کردن احیاء می شود.

اطلاعات: اطلاعات در فراهم ساختن زمینه کاری برای افراد نقش دارد. دسترسی به اطلاعات و قابلیت بهره وری از آنها برای تأثیرگذاری در تصمیم ها، عوامل نهایی تعیین کننده قدرتند.

مناسبات: کنش متقابل افراد درگیر در طرح و کیفیت آن بهترین شاخص اداره مشارکتی طرح است.

شایستگی: شایستگی ها و قابلیت ها منابع درونی و بالقوه افراد هستند. در اداره مشارکتی طرح باید آنها را ارتقاء بخشید.

 نظارت: فرایند مشارکت نیازمند نظارت در چارچوبهای تعیین شده می باشد.

سودمندی: سودمندی مهمترین و اساسی ترین عامل برای مشارکت است و از ابعاد اجتماعی، اقتصادی، روانی و فرهنگی برخوردار است.

روش‌های اجرایی پروژه

در اجرای اینگونه پروژه ها چندین روش متفاوت متصور است که ضمن بیان خلاصه هر یک به مقایسه آنها پرداخته و در نهایت روش بهینه معرفی خواهد شد.

1ـ نوسازی توسط نهادهای وابسته به دولت یا توسط شهرداری با استفاده از اعتبارات ملی یا استانی و یا منابع مالی شهرداری: استفاده از این روش عمدتاً منجر به نتایج ذیل می گردد:

ـ از نظر اقتصادی برگشت سرمایه وجود ندارد و یا بخشی از آن برگشت پذیر است و اساساً اقتصاد مدنظر نیست.

ـ زمان اجرای پروژه عموماً طولانی و به اعتبارات مصوب سالانه بستگی دارد.

ـ نارضایتی عمومی از ماهیت طرح، نحوه اجرا و زمانبندی اجرایی عموماً وجود دارد.

ـ نتایج مورد انتظار از بسیاری از بخش های پروژه حاصل نمی گردد.

ـ صرفنظر از شیوه رهبری، تمرکز رهبری تا حدود زیادی وجود دارد.

2ـ نوسازی تماماً توسط بخش خصوصی و از محل منابع مالی همان بخش

این روش را می توان نکته مقابل روش قبلی دانست و محاسن و معایب آنرا می توان چنین خلاصه کرد:

ـ نیازمند سازماندهی، هماهنگی و مدیریت قوی است.

ـ ایجاد انگیزه در بخش خصوصی و جلب آنان به مشارکت تمام عیار از فعالیت های دشوار این روش است.

ـ نحوه اجرا وز مانبندی آن و چگونگی مشارکت در مراحل مختلف، باید از پیش دقیقاً تعریف شود.

ـ سودآوری واقع بینانه پروژه و برآورد دقیق اولیه هزینه ها و آورده ها از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است.

ـ جنبه های مالی و حقوقی پروژه تعریف شده است و هیچگونه اختلاف نظری در هیچیک از مراحل نباید سبب توقف و قفل کردن پروژه شود. روشهای برون رفت از اینگونه مشکلات باید پیش بینی شود.

ـ این روش با اتکاء کامل به نقدینگی بخش خصوصی، پروژه را فارغ از اعتبارات دولتی به سرانجام می رساند.

ـ در کشورهای فاقد تجربه و فرهنگ مشارکت، ریسک پذیری این روش بسیار بالاست.

3ـ تقسیم پروژه به زیر پروژه های کوچکتر و واگذاری مجزای هر قسمت به بخش خصوصی: این روش دارای مشخصه های ذیل است:

ـ می توان با بکارگیری تعداد بیشتری مشارکت جو، به رقابت سالمی دست یافت.

ـ با افزایش تعداد مشارکت جو و زیرپروژه ها، توان اجرایی افزایش یافته و مدت زمان اجرا در صورت استفاده از روشهای صحیح نظارتی می تواند کاهش یابد.

ـ بخشهایی از پروژه که برگشت سرمایه نداشته و یا برگشت آن به اندازه کافی نیست، امکان واگذاری نخواهد داشت.

ـ هر یک از تقسیمات پروژه (زیرپروژه) نیازمند توجیه اقتصادی مستقل و جداگانه ای است.

ـ بدلیل سرمایه مورد نیاز کمتر برای اجرای هر یک از زیر تقسیمات پروژه مشارکت با سطوح مختلف بخش خصوصی بیشتر میسر است.

ـ نوسازی با استفاده از تسهیلات بانکی یا اوراق مشارکت: در این روش بانک بعنوان سرمایه گذار بخش خصوصی طرف قرارداد سازمان دولتی و شهرداری است و مسئولیت اجرایی نپذیرفته، لیکن در چارچوب شرایطی خاص و با نقدینگی مشخص به پروژه وارد و در انتها با حصول اصل سرمایه و سود آن از پروژه خارج می شود.

از خصوصیات این روش می توان به موارد زیر اشاره نمود:

ـ بانکها مؤسسات مالی اعتباری مطمئن تری نسبت به اشخاص و شرکت های بخش خصوصی هستند.

ـ انعطاف پذیری بانکها کمتر از شرکت های بخش خصوصی است.

ـ اینگونه مشارکت کمک مستقیم در اجرای پروژه نبوده و اجرا کماکان بعهده سازمان مسئول خواهد بود که از معایب این روش به شمار می رود.

ـ در پروژه های بزرگ مقیاس، بدلیل مجری بودن سازمان متولی، اکثر معایب، در این روش نیز وجود دارد.

نتیجه گیری

با توجه به شرایط اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی شهرهای کشورمان و در فقدان تجارب اساسی مشارکت، هرگونه اتخاذ روش مناسب مستلزم دستیابی به سودآوری معقول، سرعت،کافی اجرا، کاهش بار اجرایی کارفرما و افزایش کیفیت نظارت و ساخت می باشد، لذا بهره گیری از راهکارهای ذیل پیشنهاد می گردد:

ـ سازمان مسئول باید از درگیری مستقیم و تمام عیار اجرایی اجتناب و بر نقش خود بعنوان رهبری و نظارت پروژه تأکید ورزد.

ـ تقسیم پروژه و زونبندی آن و واگذاری مجزای هر بخش به بخش خصوصی در قالب قرارداد مشارکتی با رعایت کلیه جوانب امر قابل توصیه است.

ـ دخالت محدود سازمان مسئول در بخش هایی از پروژه بخصوص در بخش های فرهنگی و تاریخی (و فاقد توجیه اقتصادی) بمنظور تسریع در آشکارسازی پتانسیل های پروژه و تأثیرگذاری بر سایر بخش های آن ضمن تسریع در روند اجرایی اجتناب ناپذیر خواهد بود.

ـ کارفرما می تواند سود حاصل از مشارکت در بخشهای سودآور را (از بابت آورده پروژه) جهت نوسازی و احداث بخش های غیرسودآور مندرج در بند قبلی بمصرف رساند.

ـ بخش هایی از پروژه بعنوان زیرپروژه های شهری قابلیت تأمین هزینه از محل اعتبارات عمرانی استانی و ملی را نیز می توانند داشته باشند که بستگی بنظر کارفرما و سیاست اجرایی نوسازی دارد.

ـ کارفرما می تواند از طریق انتخاب یک یا تعداد محدودی از بخش های سودآور پروژه ضمن استفاده از تسهیلات بانکی در رقابت اجرایی وارد شود. با توجه به تشابه ماهیتی بخش های مختلف پروژه، حل و فصل موانع و مشکلات محتمل در سایر بخش ها امکان پذیر خواهد بود.

ـ کارفرما و سازمان مسئولین در نهایت باید هدف نوسازی شهری را بر سایر اهداف از جمله سودآوری پروژه ترجیح دهد (و در عین حال از زیان دهی نیز اجتناب نماید) و از اینطریق بر کیفیت اجرا و امکان تکرار پروژه های مشابه بیفزاید.

ـ تجارب مشارکتی و اجرایی و نظارتی هر زیرپروژه قابل استفاده در بخشهای دیگر همان پروژه و حتی پروژه های متفاوت مشارکتی دیگر خواهد بود.

ـ نظرخواهی از شهروندان و مجریان در مراحل طراحی بخصوص طراحی فاز2 پروژه بمنظور نزدیک کردن عملکردی پروژه به خواسته شهروندان ضروری خواهد بود.

ـ انتصاب مدیر پروژه و ناظران زیرپروژه ها و ناظر کل و تبیین راهکارهای قانونی حقوقی و استفاده از متخصصین مرتبط پیشنهاد می شود.

ـ هر سازمان اجرایی شهر می تواند بخشی از پروژه را هر چند ناچیز بعهده گرفته و موجب تسریع در روند انجام پروژه گردد. (بستگی به نظر کارفرما و مدیریت اجرایی پروژه خواهد داشت)